Mire figyeljünk használt lakás vásárlásánál?

A lakásvásárlás sok buktatót és csapdát rejt magában. Különösen azon vevők számára, akiknek nincs gyakorlatuk benne, azaz nem cserélik le néhány évente az otthonukat.

Habár az ingatlanközvetítők az elmúlt években egyre tudatosabbá váló vevőkről beszéltek, azért gyakran előfordul, hogy az érdeklődők nem igazán tudják, mit is kellene megvizsgálni, megkérdezni egy eladó ingatlan megtekintése során, olykor a saját céljaik, preferenciáik sem világosak számukra, a jogi háttér ismeretéről nem is beszélve. Pedig ezekkel a tényezőkkel mind tisztában kellene lenni a lakásvásárlás során.

 Tisztázni a preferenciáinkat

Használt lakás vásárlásakor a leendő vevőnek mindenekelőtt azokat a jellemzőket, adottságokat kell átgondolnia, amelyek fontosak lehetnek számára a megvásárolni kívánt ingatlannál – hívta fel a figyelmet Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ide tartozik elsősorban a hely meghatározása, azaz területileg hol helyezkedjen el az ingatlan. Érdemes alaposabban megismerkedni azzal a környékkel, ahol ingatlant tervezünk vásárolni. A lokáció, illetve az infrastruktúra azért nagyon fontos, mert egy ingatlant belülről jelentős mértékben alakítani tudunk, azonban a környék és a közvetlen környezet egy adottság, amin nem tudunk változtatni. Azt kell tehát figyelembe venni elsősorban, hogy az ingatlan hol helyezkedik el, és megfelelő-e számunkra jelenlegi élethelyzetünkben.

Fontos tisztázni azt is, hogy mekkora ingatlant keresünk, hány szobára van szükségünk, ezen belül milyen helyiségek elengedhetetlenek számunkra. Végül pedig világosan kell látnunk, hogy mekkora a rendelkezésünkre álló pénzügyi keret, a lakásvásárlást milyen forrásból tudjuk finanszírozni, és ha hitelt kell majd felvenni, akkor hitelképesek vagyunk-e.

A reális árak meghatározása

Ezen kérdések megválaszolása után kezdhetünk tulajdonképpen keresgélni az ingatlanpiacon egyénileg vagy egy ingatlanközvetítő iroda segítségével. Ezáltal derül ki számunkra, hogy milyen árakra számíthatunk, ha egy bizonyos ingatlantípusra, méretre, elosztásra, minőségre vágyunk.

Az alapos ingatlanpiaci vizsgálódás eredményeként kiderülhet számunkra, hogy mi lenne a reális ár a megfelelő paraméterekkel rendelkező ingatlanoknál. Ha ennél sokkal olcsóbb egy meghirdetett ingatlan, akkor lehet, hogy valami oka van az alacsony árnak, aminek célszerű utánajárni. Ha egy ingatlan azért nagyon olcsó, mert mindent fel kell újítani, akkor érdemes – akár szakemberrel együtt – kiszámolni, hogy mennyibe is fog az nekünk kerülni.

Azt is fel tudjuk mérni, ha egy ingatlan túl van árazva. Ha túlárazottnak tűnik, de gyönyörű állapotú az ingatlan, ahol a berendezés is a lakásban marad, akkor mérlegelni kell, hogy mindez megéri-e számunkra.

 Az első megtekintés

Ha úgy érezzük, hogy megtaláltuk a hirdetések között a számunkra megfelelőt, akkor érdemes a lakást minél előbb megtekinteni. Különösen igaz ez a mostani keresleti piacon, ahol a jó adottságokkal rendelkező ingatlanok akár pár nap alatt elkelnek. A helyszínen a tulajdonostól ezekre a kérdésekre kell választ kapnunk:

  • Mikor épült az ingatlan, milyen anyagokból?
  • Pontosan mik a paraméterei?
  • Mikor volt felújítva, és mit újítottak fel?
  • Milyen költségekkel számolhatunk az ingatlan birtoklásából kifolyólag?
  • Mérhetők-e a közművek?
  • Mi a helyzet a szomszédokkal?

Utóbbit persze jobb, ha magunk is ellenőrizzük. Hasznos lehet a szomszédok tekintetében nem csak a tulajdonos szavaira hagyatkozni. Fontos tudni, ki fog lakni mellettünk, adott esetben felettünk. Ennek érdekében érdemes becsengetni ezekbe a lakásokba, és ha lehetőség nyílik rá, elbeszélgetni az ott lakókkal. Az ugyanis nagyon megkeserítheti az életünket, ha a szomszédainknak eltérő az életritmusuk vagy az élethelyzetük.

Figyelmesen meg kell nézni azt is, hogy milyen fekvésű az ingatlan. Lehet, hogy ha egy nyári napon este 7-kor tekintjük meg, akkor épp besüt a nap, de valójában egész nap csak lámpával lehet világosságot teremteni. Ugyanez a helyzet a zajjal is, mely a napszaktól is függ. Ha a csendet szeretjük és zavar a zaj vagy a kutyák ugatása, akkor több időpontban is sétáljunk arra, és figyeljük meg a házat és a környéket, azt, hogy a szomszédban van-e kutya vagy egyéb zajforrás.

 Jogi kérdések

Amennyiben az ingatlan tetszik, benyomásaink és a megszerzett információk is megnyugtatóak számunkra, akkor jöhet a jogi része a vizsgálódásnak. Balla Frigyes szerint mindenképpen ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, amiből a következőknek kell derülnie számunkra:

  • miként is állnak a valós tulajdoni viszonyok,
  • mely paramétereket rögzített a földhivatal (ez eltérhet a tulajdonos által közölttől),
  • van-e tartozás, vagy bármilyen jog bejegyezve a lakásra, mely nehezítheti vagy akár meg is akadályozhatja az adásvételt.

Megkönnyíti a helyzetet, hogy a tulajdoni lapot most már mindenki lekérheti a földhivatal online rendszerén keresztül – a helyrajzi szám ismeretében –, ha rendelkezik ügyfélkapu-regisztrációval. Magánszemélyek számára évente két lekérdezés ingyenes.

Érdemes figyelni arra, hogy a kertvárosokban gyakoriak a többlakásos házak, melyek osztatlan közös tulajdonban vannak. Ezeknél célszerű rákérdezni, hogy a lakók lemondanak-e elővásárlási jogukról, illetve, hogy van-e írásos tulajdoni megosztás, ami például a hitelfelvételhez lesz fontos.

 További körök: a társasház helyzete és műszaki állapota

Társasházi lakás esetében ezután következik a közös képviselő kikérdezése. Meg kell tudnunk, hogy van-e a társasháznak tartozása, rejtett hibája, és milyen jövőben felmerülő kiadásokra számíthatunk – terveznek-e nagyobb felújítást –, melyek egyelőre még nem jelentek meg a közös költségben, de az új lakó költségeit jelentős mértékben növelhetné a jövőben.

Továbbá, ha az ingatlan műszaki állapotával kapcsolatban bármilyen kétségünk felmerül, akkor második megtekintéskor mindenképpen hasznos lehet szakértőt (statikust, építészmérnököt) is bevonni az ingatlan vizsgálatába. Hiszen, ha rossz döntést hoztunk, egy-egy komolyabb műszaki vagy esztétikai hiba javítása súlyosan érintheti a pénztárcánkat.

A műszaki ellenőrzés során meg kell vizsgálni a nyílászárókat

A műszaki ellenőrzés során meg kell vizsgálni a

  • nyílászárók,
  • fűtésrendszer,
  • bejárati és beltéri ajtók,
  • vizes helyiségek,
  • hideg- és melegburkolatok

állapotát. A falak állapota és színe a legkevésbé fontos, hiszen szinte kivétel nélkül újra szokták festeni az ingatlant az új tulajdonosok. Ugyanakkor fontos figyelni a falakon húzódó repedésekre, melyek a laikusok számára is utalhatnak komoly problémákra, például akkor, ha nagyobb, átlós repedéseket látunk. Emiatt gyanús lehet az is, ha frissen festett fallal találkozunk egy ingatlan megtekintése során.

Családi ház vásárlásakor nagyon fontos megfigyelni, hogy érzünk-e belépve dohos szagot, nedves levegőt. Ez mindig penész jelenlétére utal, még ha az nem is látszik. A ház valószínűleg vizes, csak annak nyomai el lettek tüntetve vakolással, festéssel. Az is gyanúra adhat okot, ha minden ablak, ajtó tárva van, amikor megtekintjük a lakást.

Írásban is erősítsük meg vételi szándékunkat

Végül

Amennyiben mindent rendben találtunk, minél előbb tegyünk ajánlatot az ingatlanra – ha ingatlanirodán keresztül vásárolunk, akkor a közvetítő bevonásával, aki segít elérni a legjobb árat –, majd írásban is erősítsük meg vételi szándékunkat. Ezáltal tudjuk biztosítani, hogy az  ingatlan ne kerüljön más vevő tulajdonába. A vételi szándéknyilatkozat megírása után már csak egy szakképzett, adásvételi szerződések megkötésében jártas jogász kiválasztása marad hátra.

Pénzvilággal kapcsolatos cikkeinket ezen a linken találja: pénzvilág

Akár ez is tetszhet A szerző további művei