Hamarosan beindulhat az áresés a hazai ingatlanpiacon, de ez lassan alakul ki, mert egymásra várnak az eladók. Az árkorrekció mértéke várhatóan 5–10 százalékos csökkenés lesz. Jelen pillanatban az ár fontosabb tényező a vevők számára, mint a helyszín és hajlandók nagyobb kompromisszumokat kötni.
„Az év közepi CSOK-változások lökték recesszióba a budapesti ingatlanpiacot, melyet már jó előre beáraztak az eladók: hatására már a bejelentés után megindultak felfelé az árak, és legalább 10 százalékot emelkedtek” – hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
A rövid időn belül bekövetkező nagymértékű áremelkedésnek viszont a kereslet visszaesése lett az eredménye, melyet már májustól érezni lehetett. Ráadásul a július 1-jén realizálódó CSOK-változások nem hozták meg a várt változást: nem jött lendületbe a piac, nem jelentek meg nagy számban a CSOK-hitelt kihasználó vevők.
Ennek hatására jelenleg is csak átlagos, közepes a forgalom a XVIII. kerület ingatlanpiacán, miközben az árak stagnáltak. Rácz Gyula László azonban úgy véli, hogy hamarosan számíthatunk egy rövid időre beinduló árkorrekcióra, melynek során várhatóan 5–10 százalékos mértékben ereszkedhetnek az ingatlanárak.
Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy ez az árcsökkenési folyamat lassan alakul ki. Ennek oka, hogy az eladókat nehezen lehet meggyőzni arról, hogy a piacon jelenleg csak a jól árazott ingatlanok adhatók el belátható időn belül. Általában arra hivatkoznak a tulajdonosok, amikor kitartják az árakat és nehezen engednek belőlük, hogy ők is csak akkor tudnak továbblépni, ha magas áron tudják értékesíteni az ingatlanjukat. Ha nem az elképzelt áron adják el a lakásukat, akkor nem is tudnak olyat vásárolni helyette, amilyet szeretnének.
Rácz Gyula László szerint a jelenleg kialakult helyzet megoldása, ha a teljes piacon elkezdenek lefelé mozdulni az árak. Ennek a folyamatnak a beindulása viszont elég hosszú idő lehet.
Egyelőre annyit érezni, hogy az átlagos értékesítési idő növekszik, azaz a korábbi 30–60 napról 60–90 napra nőtt a jól árazott ingatlanok esetében, de túlárazott ingatlanoknál inkább 6 hónapról, sőt akár egy évről is beszélhetünk. Ez is csak akkor, ha addigra sikerül a kereslethez igazítani az árat.
Az alku mértéke is emelkedik: ha valakinek sürgős az értékesítés, akkor ott már 10–12 százalékos is lehet az árengedmény, túlárazott ingatlanoknál viszont még ennél is nagyobb, miközben a megfelelően árazott ingatlanok esetén még mindig csak 5 százalékos átlagos alkumértékről beszélhetünk.
És hogy mindez mit jelent a gyakorlatban? A XVIII. kerületben, illetve annak agglomerációjában, Vecsésen, Gyálon, Üllőn 20–40 millió forintért keresnek kisebb családi házakat, ikerházakat, sorházakat a vevők. Elsősorban a felújított és jó ár/érték arányú, pontosan árazott ingatlanokat választják ki a kínálatból. A felújítandó lakások most kevésbé keresettek, de ha egy felújításra szoruló ingatlant jó áron kínálnak – azaz jó az ár/érték arány és a felújítás költségeit számolva sem túlzó az ár –, akkor azért akad rá vevő.
A vevők ilyenkor azzal kalkulálnak, hogy a felújítás költségei négyzetméterenként 100 ezer forint környékén alakulnak, így egy 50 négyzetméteres panellakás 3–5 millió forintért újítható fel. Ezt figyelembe véve kell tehát meghatározni egy-egy felújítandó ingatlan hirdetési árát a tulajdonosoknak. Az is igaz ugyanakkor, hogy mivel mostanában sokszor gondok vannak a kivitelezőkkel, a munkaerővel, ezért sokan alaposan átgondolják, hogy belevágjanak-e egy felújítandó lakás megvásárlásába.
A vevők többségének a vásárláshoz hitelre is szüksége van: ez a mostani, átlagosnak tekinthető piaci viszonyok mellett azt jelenti, hogy 70 százalékuk hitelt vesz fel. A hitel mértéke változó, akad olyan vevő, aki akár 30–40 százalékos önrésszel rendelkezik, míg a babaváró és CSOK-hitelesek jellemzően csak 20–25 százalékkal.
A hitelfelvétel annál is inkább jellemzővé válik, hogy időközben eltűntek a készpénzért vásárló befektetők a piacról, és csak egy-egy adásvételre kerül sor a részvételükkel, kizárólag olyan esetekben, ha kifejezetten alkalmi áron, nagyobb alku révén sikerül megszerezniük egy-egy ingatlant.
A szakértő azt is megjegyezte, hogy jelenleg a vevők számára az ár a legfontosabb, amikor az ingatlanpiacon keresgélnek, és jóval kevésbé foglalkoznak azzal, hogy milyen helyszínen vásárolnak. Úgy véli, hogy a mérsékeltebb ár érdekében a vevők most gyakran hajlandóak nagyobb kompromisszumokra is, és sokszor pont az ingatlan elhelyezkedését illetően engednek.
