A haszonélvező vagy a tulajdonos joga az „erősebb”?

Gyakran merül fel kérdésként, hogy az ingatlan haszonélvezője, vagy annak tulajdonosa rendelkezik-e több joggal az ingatlan vonatkozásában, azaz melyiknek a joga az „erősebb”. Ezt a kérdést valójában úgy lehetne feltenni helyesen, hogy milyen jogokkal rendelkezik a haszonélvező és milyen jogokkal rendelkezik a tulajdonos az ingatlan vonatkozásában?

Általános szabályok

A tulajdonjog

1.1. A tulajdonjogra és a haszonélvezetre vonatkozóan a fő szabályokat a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (a továbbiakban: Ptk.) tartalmazza, mely szabályok alkalmazását azonban a bírói gyakorlat pontosította és követhetővé tette.

1.2. A Ptk. 5:22. §-a tartalmazza a tulajdonos tulajdonjogának jogi értelemben vett „tartalmát” (használat, hasznok szedése, terhek viselése és veszélyviselés). Ennek értelmében a tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dolog hasznait szedni; viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

1.3. A Ptk. 5:23. §-a határozza meg azokat a korlátokat, melyekre a tulajdonosnak is figyelemmel kell lennie miközben a dolgot használja. (A dolog használatának általános magánjogi korlátja.) Ennek megfelelően a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

A haszonélvezet

2.1. A haszonélvezet keletkezhet jogszabály rendelkezése és szerződés alapján is. A Ptk. 5:146. §-a tartalmazza a haszonélvező ingatlannal kapcsolatos jogait(a szerződésen alapuló haszonélvezet keletkezése). Haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

2.1.1. Ingatlan esetén tehát a haszonélvező, a haszonélvezeti jogának jogi értelemben vett keletkezését követően birtokba is kell, hogy vegye az ingatlant (ingatlan birtokának átruházása) ahhoz, hogy jogait maradéktalanul gyakorolhassa.

2.2. Ha az ingatlanon vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon jogszabálynál fogva keletkezik haszonélvezet (pl. özvegyi jog), a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezeti jog a dolognak rosszhiszemű vagy ingyenes megszerzőjével szemben érvényesíthető.

2.3.A haszonélvezeti jog nem terjed ki arra, amivel a haszonélvezeti jog tárgya a haszonélvezet keletkezését követően gyarapszik, kivéve, ha a gyarapodás a haszonélvezet tárgyának a rendes gazdálkodás körében való hasznosításából származik. Ennek a szabálynak az a lényege, hogy amennyiben például egy üres telekre jegyzik be a haszonélvező haszonélvezeti jogát, és azt követően építenek felépítményt az ingatlanra, akkor a haszonélvezeti jog a felépítményre (lakóház) nem terjed ki.

2.4. A haszonélvező a Ptk. 5:147. §-a alapján(a haszonélvezeti jog tartalma)a haszonélvezeti jogánál fogva jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tartani, azt használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.

2.5. A természetes személyt (embert) megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn. A haszonélvezeti jogot örökölni nem lehet.

2.6. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át (nem adhatja el), de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.

2.7. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

1. 1. 1. Tulajdonos – haszonélvező – használati joga

1. 1. 3. Amennyiben tehát akár szerződés, akár jogszabály alapján valaki haszonélvezeti jogot szerez a más tulajdonában álló ingatlanon, akkor azt az ingatlant a haszonélvező használhatja, vagy hasznosíthatja (bérbeadás stb.). A tulajdonos csak és kizárólag abban az esetben élhet a használat és a hasznosítás jogával, amennyiben azzal a haszonélvező nem kíván élni.

3.1. Amennyiben haszonélvező használja az adott ingatlant, akkor a haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek.