Így kerülhető el, hogy összevesszünk az ingatlanon

A közös tulajdon ténye önmagában nem jelent problémát, azonban a tulajdonosok között gyakran vita alakul ki az ingatlan használatával kapcsolatban. Ez adódhat – egyebek mellett és a teljesség igénye nélkül – abból, hogy valamelyik tulajdonos úgy gondolja:

• Tulajdonostársa nagyobb ingatlanrészt használ a közös tulajdonú ingatlanból, mint amekkora őt megilleti.

• Tulajdonostársa olyan részét is használja az ingatlannak, amely rész használata őt illetné meg.

• Tulajdonostársát eltilthatja az ingatlan bizonyos részének vagy részeinek használatától.

• Ő maga nagyobb részt használhat az ingatlanból, mint amekkora részt az addigiak során használt.

1. Társasház vagy közös tulajdonú ingatlan

1. Általában nem vagyunk tisztában azzal pontosan, hogy mi a különbség a társasház és a közös tulajdonú ingatlan között.

1.1. Társasház esetében a tulajdonostársaknak a társasházon belül saját, lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyisége (ingatlanja) van, míg vannak közös tulajdonú részek, melyek közé tartozik általában az ingatlanhoz tartozó telek, a lépcsőház, a kapubejáró, az első-hátsó udvar stb.

1.2. Közös tulajdonú ingatlan esetén adott például egy 800 négyzetméter nagyságú telek, amelyre a tulajdonosok közösen felépítenek egy felépítményt (épületet), amelyben 4 lakás található, azonban az ingatlant nem alapítják társasházzá.

1. A közös tulajdonú ingatlan és a társasházi közös tulajdonú részek használatának irányadó szabályai

2. Társasház esetén az ingatlan közös tulajdonú részeként nyilvántartott (1.1. pontban részletezett) területek tulajdonostársak általi használatát a társasház alapító okiratában vagy a szervezeti és működési szabályzatában van lehetőség, illetve célszerű szabályozni. Szóbeli megállapodással is lehet rendezni a használati viszonyokat, azonban vita esetén a szóbeli megállapodás tartalmának bizonyítása nehézkes. 

3. Közös tulajdonú ingatlan esetén a tulajdonostársakat a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint illeti meg, így az ingatlan-nyilvántartásból csak azt lehet megállapítani, hogy az adott tulajdonosnak az egész ingatlanhoz viszonyítva mekkora tulajdoni hányada van. Közös tulajdonú ingatlanban gyakran jól elhatárolható egymástól a tulajdonosok tulajdonát képező lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, azonban a telek és egyéb ingatlanrészek használata vonatkozásában nincsen írásos megállapodás.

3.1.1. A vitákat könnyen el lehet kerülni, illetve vita esetén hitelt érdemlően bizonyítható a tényleges használati mód, amennyiben a tulajdonostársak a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan általuk történő használatát írásban rögzítik (használatmegosztási szerződés).

4. A Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntése (BH1979.151) kimondta, hogy ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg.

4.1. A BH2007.335 kimondta, hogy szerződéssel – a jogutódokra is kiható hatállyal – rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot. Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat.

4.2. Az idézett eseti bírósági döntésekhez hasonlóan a Ptk. fenti jogszabályhelyhez fűzött magyarázata is kifejti, hogy a birtoklás és a használat kérdésében a tulajdonosok közötti megállapodás történhet kifejezetten szerződéssel, de történhet ráutaló tényekkel is. A használat módjára létrejött megegyezés egyoldalúan nem változtatható meg. 

5. Társasház esetén a tulajdonostársak külön tulajdonát képező lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget kizárólag annak tulajdonosa használhatja, azonban a telek, továbbá egyéb közös tulajdonú ingatlanrészek vonatkozásában már megállapodásra van szükség.

5.1. A társasház közös tulajdonú részeként nyilvántartott ingatlanrész, továbbá a közös tulajdonú ingatlan használata esetén irányadó a Ptk. 5:74. §-a, amely kimondja, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.